เกี่ยวกับ
ลิงก์เนื้อหา/เอกสารนำเสนอ
----------
----------
----------
✅ การส่งต่อ "อำนาจการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง" ดูได้ชัดเจนจากการส่งมอบ "เงินในการบริหาร" กล่าวง่าย ๆ ไม่มีเงิน ย่อมบริหารพื้นที่ไม่ได้ การส่งต่อเงินนับล้านบาทให้แก่กันแสดงถึงนิติสัมพันธ์ที่มีต่อกัน
คำอธิบายสัญญาเช่าที่ราชพัสดุ โครงการบ้านธนารักษ์นนทบุรี
เนื่องจากโครงการบ้านธนารักษ์นนทบุรีเป็นการเช่าที่ดินราชพัสดุปลูกสร้างที่พักอาศัย มีรูปแบบเป็นอาคารพักอาศัยรวมและมีขนาดใหญ่ โดย
- ผู้ซื้อจะได้รับสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุและได้รับกรรมสิทธิ์อาคารห้องพักอาศัย
- สมาคมบ้านธนารักษ์นนทบุรีได้รับสิทธิการเช่าที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารแต่ละหลังและที่ดินนอกที่ตั้งอาคารพักอาศัยรวมทุกหลังในโครงการด้วย
ดังนั้นการทำสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุเพื่อปลูกสร้างที่พักอาศัยโครงการบ้านธนารักษ์ จะมีสัญญาเช่า 3 ฉบับ ดังนี้
สัญญาเช่าฉบับที่ 1
- เป็นสัญญาเช่าที่ดินที่จัดไว้เป็นที่ตั้งห้องพักอาศัย เป็นสัญญาเช่าเฉพาะห้องพักอาศัยแต่ละราย
- เรียกกันว่า "สัญญา 1"
- เล่มเหลือง (เป็นเอกสาร ลักษณะเหมือนสมุดบัญชีธนาคาร หน้าปกสีเหลือง ตามภาพด้านบน)
- ถ้าท่านเป็นเจ้าของสิทธิ์ฯ ท่านจะได้รับสัญญาเล่มนี้ ยกเว้นกรณีห้องยังติดจำนองกับธนาคาร จะยังไม่ได้เล่มเหลืองนี้
- พูดให้เข้าใจง่าย คือ ทรัพย์อยู่ในเขตห้องพัก และทรัพย์ที่เกี่ยวกับห้องพักนั้น ๆ โดยเฉพาะ ได้แก่
- เพดานของห้องพัก (ความสูงไม่เกิน 2.5 เมตร)
- ผนังภายในห้องพัก
- พื้นภายในห้องพัก
- สายไฟฟ้าและระบบไฟฟ้าภายในห้องพัก รวมไปถึงสายไฟฟ้าที่เดินออกมาหลังมิเตอร์วัดไฟฟ้าของการไฟฟ้าที่อยู่ในพื้นที่ส่วนกลาง
- ท่อประปาและระบบน้ำประปาภายในห้องพัก รวมไปถึงท่อประปาที่อยู่หลังมิเตอร์วัดน้ำ
- ระเบียงห้องพัก
- ท่อน้ำทิ้งภายในห้องพัก รวมไปถึงท่อน้ำทิ้งเฉพาะห้องนั้นที่เดินในพื้นที่ส่วนกลางจนกว่าจะไปต่อกับท่อประธาน
- ทรัพย์สินและอุปกรณ์ของห้องพักนั้น ๆ ตามที่ได้จ้าง บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด ก่อสร้าง
- ...ไม่รวม... กันสาดปูนที่ยื่นเพื่อบังฝน (ส่วนที่ห้ามติดตั้งแอร์และห้ามใช้ประโยชน์ใด ๆ) (ส่วนนี้จะพบได้เฉพาะห้องมุม)
- เมื่อเกิดสิทธิการเช่าห้องพักของท่านใน "อาคารชุด" แล้ว ก็แน่นอนว่าการเข้าใช้ประโยชน์ในห้องของท่านได้ จะต้องดำเนินการผ่าน "ทรัยพ์ส่วนกลาง" ซึ่งก็คือการที่เกิดสัญญาเช่า ฉบับที่ 2 และ ฉบับที่ 3 ซึ่งทรัพย์ดังกล่าว จะต้องได้รับการดูแลรักษา และพัฒนาเพื่อให้โครงการน่าอยู่อาศัย สวยงาม อันจำเป็นต้องใช้เงินงบประมาณ ที่ได้รับจาก ค่าบำรุงสมาคมรายปี (เดิมคือค่าส่วนกลางรายปี) ซึ่งเดิมนั้น ธพส. จะเรียกเก็บจากเจ้าของห้องทุกห้อง
สัญญาเช่าฉบับที่ 2 (ปัจจุบัน สมาคมบ้านธนารักษ์นนทบุรี เป็นผู้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนนี้)
- เป็นสัญญาเช่าที่ดินที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางในอาคารแต่ละหลัง เป็นสัญญาเช่าร่วมของผู้เช่าทุกรายในอาคารแต่ละหลัง
- เรียกกันว่า "สัญญา 2"
- เจ้าของห้อง "ทุกราย" ต้องโอนสิทธิการเช่า (สัญญา 2) นี้ให้แก่ นิติบุคคล ที่จะจัดตั้งขึ้นมาในภายหลัง
| ตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2562 นิติบุคคลดังกล่าว คือ สมาคมบ้านธนารักษ์นนทบุรี - พูดให้เข้าใจง่าย คือ ทรัพย์ส่วนกลาง ที่เป็นของอาคารนั้น ๆ ได้แก่
- หลังคาของอาคารนั้น ๆ
- พื้นที่บนดาดฟ้า
- ถังพักน้ำประปาบนดาดฟ้าอาคาร
- ปั๊มน้ำบนดาดฟ้า
- ลิฟท์ผู้โดยสาร และเครื่องยนต์ของลิฟท์ รวมถึงอุปกรณ์ส่วนต่าง ๆ ของลิฟท์
- หลอดไฟแสงสว่างในแต่ละชั้นในอาคาร
- ทางเดินหน้าห้องพักในแต่ละชั้น
- ฝ้าเพดานบนทางเดินหน้าห้องพักในแต่ละชั้น
- ผนังอาคารนอกเขตห้องพัก
- แผ่นกันสาดปูนที่ยื่นเพื่อบังฝนของห้องมุม (ส่วนที่ห้ามติดตั้งแอร์และห้ามใช้ประโยชน์ใด ๆ) (ส่วนนี้จะพบได้เฉพาะห้องมุม บางท่านเข้าใจผิดคิดว่าเป็นพื้นที่ห้องของตน แต่ไม่ใช่นะครับ ส่วนนี้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง)
- บันไดขึ้นลงระหว่างชั้น
- อุปกรณ์ไฟฟ้า/สายส่งไฟฟ้าของแต่ละชั้น...แต่...ไม่รวมสายส่งไฟฟ้าที่เดินเข้าห้องพักแม้สายไฟฟ้านั้นจะอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางก็ตาม)
- อุปกรณ์ดับเพลิง/ท่อส่งน้ำดับเพลิง
- ท่อน้ำประปาของแต่ละชั้นที่อยู่ในพื้นที่ส่วนกลางอาคาร รวมไปถึงมิเตอร์ประปาซึ่งจะจ่ายน้ำประปาเข้าห้องพัก (ตั้งแต่วาล์วหลังมิเตอร์จะเป็นเขตความรับผิดชอบของเจ้าของห้องพักตามสัญญาที่ 1)
- ท่อน้ำทิ้งของแต่ละชั้นที่อยู่ในพื้นที่ส่วนกลางอาคาร...แต่...ไม่รวมถึงท่อน้ำทิ้งของห้องพักส่วนที่เดินมาจนถึงท่อประธาน แม้ท่อนั้นจะอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางก็ตาม)
- ประตูในพื้นที่ส่วนกลางอาคาร
- อุปกรณ์ควบคุมการเข้า-ออก ของผู้พักอาศัย (Access Control / Key Card)
- กล้องวงจรปิดในอาคาร
- ห้องน้ำส่วนกลางในอาคาร (ชั้น 1)
- สวนหย่อมใต้อาคาร (ชั้น 1)
- ตู้ควบคุมไฟฟ้า (ชั้น 1)
- หม้อแปลงไฟฟ้าแรงสูง (ชั้น 1)
- ปั๊มน้ำประปา (ชั้น 1) รวมถึงอุปกรณ์ควบคุม
- ถังพักน้ำประปาใต้ดินของอาคารนั้น
- ห้องเอนกประสงค์ (ชั้น 1)
- ห้องเก็บของ (ชั้น 1)
- ...รวมถึง... ทรัพย์อื่น ๆ ที่เป็นของอาคารนั้น ๆ
สัญญาเช่าฉบับที่ 3 (ปัจจุบัน สมาคมบ้านธนารักษ์นนทบุรี เป็นผู้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนนี้)
- เป็นสัญญาเช่าที่ดินนอกที่ตั้งอาคารพักอาศัยรวมทุกหลังในโครงการ เป็นสัญญาเช่ารวมของผู้เช่าทุกรายในอาคารทุกหลัง
- เรียกกันว่า "สัญญา 3"
- เจ้าของห้อง "ทุกราย" ต้องโอนสิทธิการเช่า (สัญญาที่ 3) นี้ให้แก่ นิติบุคคล ที่จะจัดตั้งขึ้นมาในภายหลัง
| ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2562 นิติบุคคลดังกล่าว คือ สมาคมบ้านธนารักษ์นนทบุรี - พูดให้เข้าใจง่าย คือ ทรัพย์ส่วนกลาง ที่อยู่นอกอาคาร (ไม่เป็นของอาคารใดเลย) ได้แก่
- พื้นที่ถนน, ที่จอดรถ
- โคมไฟส่องถนน
- สายส่งกระแสไฟฟ้า
- สายสื่อสารภายใน
- ทางเดินเท้ารอบอาคาร (ชั้น 1)
- พื้นดิน
- ต้นไม้ /พืช
- สระน้ำ/บึง
- ท่อน้ำประปา(ส่วนกลาง)
- กำแพง /รั้วกั้นแนวเขต
- ท่อระบายน้ำทิ้งหลักของโครงการ
- บ่อเกรอะ / บ่อทิ้งสิ่งปฏิกูล
- ปั๊มสูบน้ำจากสระ
- กล้องวงจรปิดนอกอาคาร
- ป้ายจราจร/ ไม้กั้นรถยนต์
- ป้ายชื่อโครงการ
- ประตูรั้วทางเข้า-ออก ถนนโครงการ
- ...รวมถึง... ทรัพย์อื่น ๆ ที่อยู่นอกอาคาร
ข้อตกลงฯ
✅ สัญญาเช่าที่ราชพัสดุ: บันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ราชพัสดุ
✅ สัญญาเช่าที่ราชพัสดุ: ข้อตกลงแบ่งทรัพย์สินบนที่ราชพัสดุ
ข้อปฏิบัติอื่น ๆ
- จะต้องชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินตามอัตราที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด
- นอกเหนือจากเงื่อนไขดังกล่าวข้างต้น ผู้เช่าจะต้องยินยอมปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าและระเบียบข้อบังคับหรือหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ของกระทรวงการคลังว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุที่มีอยู่ในปัจจุบันและหรือที่จะมีขึ้นในอนาคต ตลอดจนระเบียบกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องทุกประการ
- ให้ถือเอาเงื่อนไขข้างต้นนี้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย
- สัญญาเช่ามีอายุ 30 ปี และ สามารถต่อได้อีก 30 ปี
ประเภทกิจกรรม/ข่าว
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง (Link)